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マンション経営リスク

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マンション経営は、安定した運用ではあるものの、やはりリスクは存在します。投資にあたり考慮しなければならないリスクと、その対処法を知っておきましょう。
詳しくは、マンション経営のリスクをご覧ください。

空室、滞納のリスク

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@物件購入希望者の層が厚い間取り、賃料の物件を選ぶ事空室期間は収入がありませんので、その期間を出来るだけ短くしたほうがいいのは当然です。では賃借人リスクに対応出来る物件とはどんな物件でしょうか?それは、次の2つがポイントです。どんな物件でも、賃借人の退去は避けて通れません。(実際には、空室期間の管理費等が持ち出しになるため、利回りは半分以下となります)だからと言って、空室を無理に埋めようと、家賃を下げたり入居審査を甘くしてしまうと、今度は滞納や夜逃げと、別なトラブルが発生します。仮に、見かけの利回りが高いの物件があったとしても、空室期間が半年に及べば利回りは半分になってしまうという事です。

A空室になった際に売却しやすい物件を選ぶ事たとえばワンルームマンションだと、その借り手は、単身者となります。一番需要が多い物件タイプという事もあって、特にワンルームタイプで賃料水準が7万〜8万の物件は、検討していただける賃借人の層が厚く、募集が容易な物件であると言えます。

ファミリータイプのマンションであれば、物件のボリュームが大きく売却が困難なこともあります。収益用ワンルームマンションは、物件のボリュームが小さく売却が容易であり、流動性が高くなります。

建物のリスクとは

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修繕に多くの費用がかかってしまうと、賃貸収益を圧迫します。@ 一棟物件(一棟アパート等)は避け、区分のマンションを選ぶ事どんな物件でも、経年劣化による老朽化は避けて通れません。仮に、見かけの利回りが高い物件であったとしても、適正な修繕計画とそれに見合った積み立てがなされていなければ、いつ何時何があるか分からず、収益見通しをたてる事ができません。では、修繕費用を出来るだけ抑えられる物件とはどんな物件でしょうか?それは、次の2つがポイントです。

A管理に関する意識が高い物件を選ぶ事また建物内部の劣化は判別しにくいため、大きな修繕リスクを秘めています。修繕積立金という一定の運用費用は発生しますが、安定した収益見通しを立てる事ができます。区分マンションでは、しっかりした管理会社に、長期にわたる修繕の計画とそれにもとづいた適切な費用算定をしてもらっているため安心です。一棟物件は、修繕について、計画から実行まですべて自分の管理下で行わなければなりません。

適切な管理・修繕が実践されている物件を選ぶのが大事だといえるのです。この場合にはいずれ、そのツケは所有者に回ってきます。一部の収益用マンションでは、当初の修繕積立金を低く抑え、見かけの利回りを高く見せているような例が見受けられます

家賃、不動産価格の下落リスク



マンションは、一部の例外をのぞいて、年月を経るにしたがって、その物件価値をおとしていきます。マンション経営においても、それを前提とした投資を行う必要がありますが、価格下落に対しては十分な備えをしておく必要があります。 地価の高いエリアに立地する物件を選ぶでは、価格下落リスクを出来るだけ抑えられる物件とはどんな物件でしょうか?それは、次がポイントです。

安定した収益見通しと出口戦略を必要とするマンション経営においては、比較的地価の安定したエリアの物件を選ぶ事が重要だと思います。おおよそ都心の地価が高いエリアにある物件は、老朽化による下落幅が小さくなっています。

なぜ不動産の中でもマンションに投資するのか?



不動産投資の中でも@分散投資でき、A手間がかからず、B換金しやすいからです。

不動産投資というと一般的には、一棟マンションやアパートをイメージされるほうも多いと思いますが、多くの現金を要せず気軽に投資出来るのがマンション経営です。また、一棟マンションやアパートでは、維持管理や定期的な修繕を自ら行っていく必要がありますが、マンションでは、管理費・修繕積立金を払う事で、これらの業務をみんなで委託しているため、物件管理の手間が少なくて済みます。投資金額が同じでも、ワンルームマンション経営であれば、エリアや間取りが異なる様々な部屋に投資でき、リスク分散する事ができます。

さらに、1部屋単位で売却して換金する事が出来るので、一棟マンションやアパートとは違い、投資資金の一部だけを回収したいというニーズにも応えられます。


幅広い賃貸需要があり、安定稼働が見込まれ、空室でも売却出来るからです。

(その間の広さはコンパクトタイプと呼ばれます。ワンルームタイプとファミリータイプの違いは、広さ、対象入居者に応じて区分されます。)ワンルームタイプのメリットは、投資金額が比較的少なくて済み、単純な利回りは高くなる事です。ワンルームタイプは単身者向けの20u〜30u に対し、ファミリータイプは家族向けの50u以上のものをいいます。一ほうで、デメリットは、時代の変化や流行に敏感な学生を中心に単身者の入居を目的に建てられているため、比較的賃借期間が短い事が多く、テナントの募集が頻繁に必要となり、手間がかかりやすい傾向があります。

一方のファミリータイプは、投資金額はワンルームに比べると物件の価格が高額となります。単身世帯の増加の進む日本では将来的な需要が心配になります。

マンションを買うにはどうすればいいのか?



@申し込みA重要事項の説明を受けるB契約し手付金を払うC残代金を支払い引き渡しを受ける事になります。

ここから、ローンが必要な場合はその申込を行い、審査結果が出るタイミングで、最後の残代金の支払い、物件の引渡し、決済となります。物件の調査から引渡しまでおよそ1ヶ月〜2ヶ月程度が一般的です。契約日当日までの間に、重要事項説明といわれる物件の大切な事項に関する説明を受け、問題がなければ売買契約の締結です。物件の選定を行ったら、物件にかかわる各種資料の調査を行い、内容に問題がなければ、売主に対して買付書面(購入申込書)の提出をして契約日を設定し、買付書面には、契約日・手付金の金額・引渡し期日・ローン条件等を記載します。まず、不動産会社を通じて、不動産物件を探します。ローンを使わずに現金決済する場合は早く行う事も可能です。

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